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Saisie immobilière : clauses types des cahiers, un toilettage fort bienvenu

Le Conseil national des barreaux (CNB), dans sa décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat, apporte des modifications dans la rédaction des clauses types des trois cahiers figurant en annexe du RIN, pour la saisie immobilière, la licitation et les ventes immobilières en liquidation judiciaire.

par Frédéric Kiefferle 22 mars 2019

Le CNB a décidé, lors de son assemblée générale des 6 et 7 juillet 2018, sur rapport de sa commission des règles et usages (Rapport d’étape présenté lors de l’assemblée générale des 6 et 7 juillet 2018 : Avant-projet de décision à caractère normatif n° 2018-002 relatif aux ventes immobilières judiciaires, par D. de Ginestet, présidente de la commission des règles et usages), d’adresser à la concertation des ordres, syndicats professionnels et organismes techniques :

  • une proposition de modification de l’article 12.2 « Enchères » du RIN,
     
  • une proposition de modification, pour publication au Journal officiel, des cahiers des conditions de vente et du cahier des charges applicables en matière de ventes immobilières judiciaires annexés à l’article 12 du RIN.

La version définitive des clauses types des trois cahiers (saisie immobilière, licitation et liquidation judiciaire) a été adoptée lors de l’assemblée générale du CNB des 16 et 17 novembre 2018 et la décision du 13 février 2019 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat a été publiée au Journal officiel du 7 mars 2019 (texte n° 10), conférant ainsi aux trois cahiers une valeur normative qu’ils avaient perdue.

C’est à souligner car il faut rappeler qu’à la suite de la réforme de la procédure de saisie immobilière issue de l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2016 et du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2017, le CNB avait édicté des règles en la matière, inscrites à l’article 12, « Déontologie et pratique de l’avocat en matière de ventes judiciaires ». En annexe figuraient les clauses types des trois cahiers : saisie immobilière, licitation, liquidation judiciaire.

Ces derniers, après décision du CNB du 24 avril 2009, avaient été publiés au Journal officiel le 12 mai 2009, cette publication leur conférant une valeur normative. Par la suite, la codification dans le code des procédures civiles d’exécution (entrée en vigueur le 1er juin 2012) des textes régissant la saisie immobilière avait nécessité une refonte des trois cahiers. Cependant, ces ceux-ci n’avaient jamais fait l’objet d’une publication au Journal officiel, cette absence leur faisant perdre leur valeur normative, ce que n’avait pas manqué de soulever la Cour de cassation dans une décision publiée au Bulletin dans laquelle l’un des plaideurs se prévalait de cette qualité (Civ. 2e, 25 sept. 2014, n° 13-15.597, Dalloz actualité, 13 oct. 2014, art. A. Portmann ; ibid., 14 oct. 2014, obs. V. Avena-Robardet ).

Ces précisions apportées, qu’y a-t-il de nouveau ? Il faut retenir une légère modification dans la rédaction de l’article 12.2 du RIN qui fixe les règles déontologiques spécifiques aux enchères et une modernisation des clauses types relatives aux trois cahiers.

Une légère modification de l’article 12.2 du RIN

La rédaction de l’article 12.2 est inchangée, sauf dans ses premiers et derniers paragraphes pour lesquels :

  • il a été précisé que l’avocat devait s’assurer de la capacité de son client (sur déclaration de celui-ci dans la mesure où en l’état l’avocat n’a à ce jour pas accès au fichier COMEDEC),
     
  • il a été ajouté l’obligation pour l’avocat poursuivant de notifier l’avis de mutation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété à l’Association syndicale libre (ASL), qui, depuis l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (art. 3, al. 3), bénéficie de la possibilité de mettre en œuvre le privilège de l’article 2374, 1°, bis, du code civil.

Une modernisation des clauses types relatives aux trois cahiers

La décision du 13 février 2019 portant RIN de la profession d’avocat poursuit l’objectif de simplifier, harmoniser et mettre en conformité avec les textes législatifs et réglementaires en vigueur les règles applicables dans les cahiers types, que l’avocat a l’obligation déontologique d’utiliser (RIN, art. 12.1).

Les modifications adoptées portent sur :

  • le cahier des conditions de vente sur saisie immobilière (RIN, annexe 1) : article 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 20, 23, 25 ;
     
  • le cahier des charges et conditions de vente en matière de licitation (RIN, annexe 2) : articles 4, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 19 ;
     
  • le cahier des conditions de vente des actifs dépendant d’une liquidation judiciaire (RIN, annexe 3) : articles 2, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 17 et 20.

Sans que cette liste soit exhaustive, il est permis de retenir les éclaircissements suivants :

  • le rappel des dispositions de l’article 1649 du code civil selon lesquelles, s’agissant d’une vente judiciaire l’acquéreur ne bénéficiera d’aucune garantie des vices cachés (art. 3, annexe 1, et art. 2, annexes 2 et 3),
     
  • la précision selon laquelle la preuve de l’antériorité d’un bail pourra se faire par tout moyen (art. 4, annexe 1, et art. 2, annexes 2 et 3),
     
  • l’indication qu’en cas de surenchère, l’avocat poursuivant peut effectuer la publicité (art. 10, annexe 1 et 9) et que la caution bancaire ou le chèque doit être restitué, en l’absence de contestation de la surenchère (art. 9, annexe 1, et art. 8, annexes 2 et 3),
     
  • l’information, pour la vente amiable sur autorisation judiciaire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon le tarif en vigueur (décr. n° 2017-862, 9 mai 2017, JO 10 mai et arrêté du 6 juill. 2017, JO 14 juill.) sont versés directement par l’acquéreur à l’avocat poursuivant, conformément à l’article 1593 du code civil, en sus du prix de vente (art. 14, annexe 1),
     
  • la possibilité, pour le créancier de premier rang déclaré adjudicataire, de payer le prix par compensation dans les conditions des articles 1347 et suivants du code civil (art. 15, annexe 1),
     
  • le rappel, conformément au texte (C. civ., art. 1593) que l’adjudicataire est redevable, en sus du prix, des frais taxés et du montant des émoluments selon le tarif en vigueur (art. 16, annexe 1, art. 14, annexe 2, et art. 13, annexe 3).

Prochainement, il faudra peut-être envisager une annexe n° 4 avec des clauses types pour les ventes en matière de rétablissement personnel avec liquidation, même si, en attendant, celles de l’annexe 3 pourraient être utilisées.

Il n’en demeure pas moins que ce nettoyage préprintanier, pour anodin qu’il puisse paraître, permet d’apporter beaucoup de réponses à des questions qui restaient encore sans réponse et pouvaient susciter des contentieux inutiles ou des incompréhensions, il faut en féliciter les rédacteurs et le Conseil national des barreaux. 

 

Commentaires

ces nouvelles clauses ne sont, pour certaines, que l'inutile quasi copié-collé des certaines dispositions du code des procédures civiles d'exécution en matière de saisie immobilière (ex : l'article 2)

D'autres, sont, comme l'étaient les anciens ccv type du CNB, contraires aux dispositions de ce code : exemples :
- art.14 al.4 et art.16 : non, l'acquéreur n'a RIEN à régler à l'avocat poursuivant en sus des frais taxés,
- art.15 dernier al. : aucun texte applicable en matière de saisie immobilière ne permet la compensation. De plus, celle-ci n'opère pas purge (L322-14) et ne permet pas d'expulser (R322-64) : ces textes, ainsi que L322-9, L322-12, R322-56 prescrivent au contraire le "versement du prix".
bref, des progrès à faire : dans 10 ans ? 20 ans ?

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