La cession conditionnelle de loyers : un droit dont peut se prévaloir la caution

Où l’on voit que l’efficacité du cautionnement peut être réduite à néant.

Le phénomène est désormais fréquent. La garantie qu’offre le cautionnement est bien souvent paralysée par le jeu de l’article 2037 du Code civil (devenu l’article 2314 depuis l’ordonnance du 23 mars 2006), siège du bénéfice de subrogation de la caution. L’arrêt du 3 mai 2006, nous en donne une nouvelle illustration.

Par acte notarié du 15 mai 1991, une société obtient d’un établissement de crédit un prêt destiné à financer l’acquisition de biens et de droits immobiliers dépendant d’un immeuble à usage de bureaux et de commerces. Ce prêt est garanti par la cession des loyers échus ou à échoir et par le cautionnement solidaire d’une personne physique. Très vite malheureusement, l’opération se révèle désastreuse et la société débitrice est mise en liquidation judiciaire. Comme l’on pouvait s’y attendre, l’établissement prêteur, auquel il était toujours dû certaines sommes, se retourna contre la caution et lui fit signifier un commandement aux fins de saisie immobilière. De façon tout aussi automatique, cette dernière lui opposa l’article 2037 du Code civil. Avec succès du reste, puisque cour d’appel et Cour de cassation l’ont déchargée de ses obligations. Plutôt que de favoriser la vente amiable des biens financés, insuffisante à absorber la totalité de la dette, et dans la mesure où l’acte de prêt prévoyait la cession conditionnelle des loyers dus à l’emprunteur à compter du non-paiement d’une seule échéance, la banque aurait dû mettre en oeuvre le droit de cession des loyers dont elle était titulaire dès la réalisation de la condition suspensive et éteindre à due concurrence la dette de l’emprunteur. En préférant la vente, la banque avait privé les cautions de leur faculté d’exercer par subrogation le droit de recouvrement à...