L’opposabilité d’une clause de conciliation au subrogé

Cet arrêt appelle deux observations. L’une, propre à la matière immobilière, concerne les clauses de conciliation dans les contrats de maîtrise d’œuvre ; l’autre relative à l’opposabilité d’une telle stipulation au subrogé, intéresse plus largement le droit des obligations.

En l’espèce, le propriétaire d’un immeuble a confié des opérations de rénovation à un architecte. En raison de fautes commises par ce dernier, le contrat de maîtrise d’œuvre a été résilié. L’immeuble a ensuite été vendu à un tiers. L’acquéreur, subrogé dans les droits des vendeurs, a alors exercé une action en responsabilité contractuelle contre l’architecte. Cette action a été jugée irrecevable par les juges du fond en raison d’une clause de conciliation qui figurait dans le contrat d’architecte. Dans son pourvoi, l’acquéreur faisait valoir que cette clause lui était inopposable car il était tiers au contrat conclu entre ses auteurs et le maître d’œuvre et n’en avait pas eu personnellement connaissance. Cet argument est rejeté par la Cour de cassation. Elle estime qu’une telle clause est opposable au subrogé, peu important qu’il en ait eu ou non connaissance.

En cas de conflit entre un architecte et un maître de l’ouvrage, les parties peuvent avoir recours à la médiation selon la procédure régie par l’article 64 du Règlement intérieur de l’ordre des architectes. À défaut de clause de conciliation, une telle procédure n’est que facultative. Cependant, il n’est pas rare que les contrats de maîtrise d’œuvre contiennent une stipulation selon laquelle « toute difficulté dans l’exécution du contrat fera l’objet, préalablement à toute procédure contentieuse, d’une saisine du Conseil régional de l’ordre des architectes ». Les parties sont alors tenues de s’y soumettre, sous peine de voir leur action rejetée par les juges judiciaires. La jurisprudence estime en effet que la saisine d’un juge étatique sans recours préalable à la médiation imposée par le contrat constitue une fin de non-recevoir (V. Ch. mixte, 14 févr. 2003, Bull. civ., n° 1 ; BICC, 1^er mai 2003, p. 43, avis Benmakhlouf, rapp. Bailly ; R., p....