Pratique du mandat de vente non exclusif

Par l’étendue des questions qu’elle soulève en matière d’application de la loi Hoguet, la décision rapportée pourrait parfaitement servir de trame à un cas pratique dans le cadre d’un examen professionnel.

En l’occurrence, le propriétaire d’un immeuble avait signé un mandat de vente exclusif pour une durée de douze mois, avec une période d’irrévocabilité pendant les trois premiers mois (ainsi qu’il est dit à l’art. 78, al. 2, Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972).

Par la suite, il devait notifier au professionnel de l’immobilier la résiliation de ce mandat, lui précisant qu’il souhaitait le remplacer par un mandat simple (jugeant que, sauf stipulation d’irrévocabilité, la révocation partielle d’un mandat exclusif est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié, V. Civ. 1^re, 25 févr. 2010, D. 2010. AJ 653, obs. Rouquet  ; AJDI 2010. 907, obs. Thioye ).

Quelques jours après, il signait un mandat simple avec une autre agence, pour une durée initiale de neuf mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction.

Par la suite, un compromis de vente était signé par l’intermédiaire de la première agence.

L’acquéreur ayant, au préalable, visité le bien avec l’autre agence, celle-ci entendait faire jouer la clause pénale prévue au mandat.

En réplique, l’agence ayant conclu le compromis a tenté de faire valoir la nullité du mandat de vente conclu avec son confrère. Elle a, par ailleurs, argumenté afin de faire juger que ni elle ni le vendeur n’avaient commis de faute.

Sur la valeur de la clause pénale
Aux termes de celle-ci, « […] une indemnité forfaitaire et définitive d’un montant de 45 600 € sera du[e] par le mandant au mandataire […] en cas de conclusion de l’affaire, même après l’expiration du mandat, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant...