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Le notaire ne doit pas réparation des désordres auxquels l’acquéreur a consenti : volenti non fit injuria

Les conséquences d’un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable. Dès lors, le notaire ne peut être condamné à réparer les désordres affectant l’immeuble dont l’acquéreur a été averti et auxquels il a consenti.

par Alex Tanile 29 mai 2019

Sous une espèce en apparence relative au seul droit de la vente immobilière, c’est en réalité un problème plus fondamental de droit de la responsabilité civile que l’on découvre. Ce faisant, l’arrêt commenté retiendra tant l’attention de ceux qui s’intéressent au droit immobilier ; que celle de ceux qui s’intéressent à la responsabilité extracontractuelle.

Les faits étaient sans vraie originalité. Aux termes d’un acte reçu le 30 janvier 2012 par un notaire, avec la participation d’un confrère assistant l’acquéreur, un couple cède un lot de copropriété d’un immeuble affecté de plusieurs désordres (insalubrité d’une tourelle, présence de mérule dans les caves, etc.). Le 22 juillet 2013, l’acquéreur assigne le vendeur – dont l’épouse était décédée entre temps – en résolution de la vente pour vices cachés. Il assigne aussi en responsabilité et indemnisation le notaire en participation, ainsi que la société civile professionnelle au sein de laquelle ce dernier est associé (C. Corgas-Bernard, De la nécessité d’assigner la société civile professionnelle dans laquelle le notaire mis en cause est associé, JCP N 2018, n° 27, p. 1238).

L’acquéreur est partiellement suivi dans son argumentation par les juges d’appel (Rennes, 20 mai 2017), qui rejettent les demandes formées contre le vendeur mais accueillent celles dirigées contre le notaire en participation et la société civile professionnelle (SCP) dans laquelle il exerce. Pour ce faire, les juges rennais retiennent que le notaire en participation a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne transmettant pas à l’acquéreur les documents afférents aux désordres litigieux, pourtant reçus du notaire instrumentaire avant la vente. Dès lors, les juges estiment qu’il lui a fait perdre une chance de renoncer à l’acquisition ou de la conclure à moindre prix, et condamnent in solidum le notaire en participation et la SCP à indemniser l’acquéreur à hauteur de 30 000 €.

Mécontents de cette décision, le notaire et la SCP forment un pourvoi en cassation. Le moyen produit au pourvoi, qui figure en annexe de la décision, est subtil ; et l’on ne peut qu’encourager sa lecture. On y apprend, ce qui n’est évidemment pas neutre pour la compréhension de l’espèce, que l’acte authentique du 30 janvier 2012 stipulait que l’acquéreur prendrait le bien objet de la vente « dans l’état où il se...

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