Vente d’immeuble à construire : conditions des actions en garanties

L’arrêt soumis permet à la Cour de cassation de mettre un peu d’ordre dans le panel d’actions offert au maître de l’ouvrage insatisfait, entre le droit commun de la responsabilité contractuelle, le droit spécial de la construction et le droit « très » spécial de la vente d’immeuble à construire.

Champ d’application de la garantie décennale
Le maître d’ouvrage se plaignait de désordres affectant diverses menuiseries de l’ouvrage. L’assemblage des pièces litigieuses ne permettait pas d’assurer l’étanchéité de l’ouvrage, rendu ainsi impropre à sa destination. La mise en œuvre de la garantie décennale du vendeur d’immeuble à construire apparaît alors légitime. Toutefois, le vendeur arguait à cette encontre des réserves faites par les acquéreurs dans le procès-verbal de réception, la Cour de cassation les juge inopérantes. En effet, les vices affectant les menuiseries étaient mentionnés sur le procès-verbal de réception. En revanche, le désordre à caractère décennal, causé par ces malfaçons – le défaut d’étanchéité – n’était pas apparent lors de la réception de l’ouvrage.

Il en va de même à propos des désordres afférents à la ventilation mécanique. Leur bruit avait été mentionné dans l’acte de réception mais le...