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Reportage 

Une journée avec… un géomètre-expert

Il intervient sur la plupart des nouvelles constructions immobilières, est l’interlocuteur des promoteurs, des villes, des architectes et des notaires. Le géomètre-expert est peu à peu devenu un professionnel incontournable de certains domaines juridiques. Il apparaissait donc opportun de rencontrer l’un d’entre eux afin de découvrir l’étendue de ses activités, ses compétences, son mode de fonctionnement. Et c’est dans les Hauts-de-Seine, à Meudon, que notre rédactrice a été accueillie, fin octobre, dans le cabinet du géomètre-expert Matthias Külker.

par Anaïs Coignacle 28 novembre 2012

La journée type

Les journées du géomètre-expert commencent aux aurores. Dès 6h30-7h, Matthias Külker est sur le pont, à son bureau, pour « dépouiller » les affaires courantes : répondre aux courriels de la veille encore non traités, gérer les devis qui précèdent chaque intervention, s’enquérir des sollicitations diverses… jusqu’à l’arrivée de ses collaborateurs, vers 8h. De petites réunions informelles s’organisent alors afin de régler les derniers points avant le départ de certains d’entre eux sur le terrain, et rappeler à chacun les urgences et les travaux à terminer. Puis la journée s’organise autour des appels à absorber, des devis à réaliser et du courrier à traiter. Le directeur du cabinet reçoit en rendez-vous des clients. Il peut aussi se déplacer pour délimiter les bornages entre deux propriétés, responsabilité qu’il doit remplir personnellement. Le géomètre-expert gère également ce qu’il appelle les « petits chantiers » , c’est-à-dire ce qui touche à la modification de la copropriété (extension, ajout d’ascenseur, changement d’usage d’un lot de copropriété, surélévation…). La journée se termine vers 18h.

Une mission d’intérêt général
« Nous disons toujours que le géomètre-expert a deux jambes : la technique et le juridique », assure François Mazuyer, président de l’Ordre des géomètres-experts. Ingénieurs de formation, ils dépassent bien souvent le pur cadre de l’expertise topographique pour manier des concepts juridiques selon les compétences qui leur ont été attribuées par la loi du 7 mai 1946 qui leur a offert en particulier une délégation de service public, mission d’intérêt général liée à la délimitation foncière, à savoir la définition du périmètre de la propriété (logement, commerce, industrie…). À cet égard, les géomètres-experts s’appuient sur la réalisation de plans et autres documents topographiques. Pour l’illustrer, Matthias Külker étale les pièces d’un dossier sur son bureau encombré par des piles de documents : une construction immobilière sur « un petit terrain de 1000 m2 ». Le promoteur lui a demandé de réaliser un plan topographique à partir de l’aménagement conçu par l’architecte. Avant de commencer, l’équipe en charge du dossier s’est tournée vers les services de la mairie pour obtenir des indications sur le plan cadastral. Il appartiendra ensuite au cabinet d’identifier très précisément les grands axes de l’immeuble qui serviront à prendre les cotes ainsi que les lots privatifs de l’immeuble à chaque étage, en opposition aux parties communes de l’immeuble qu’il s’agisse des couloirs, des escaliers et ascenseurs, ou des éléments d’équipements communs y compris ceux qui traversent les logements. Ici le géomètre-expert créé les lots en y apportant une garantie juridique. Ce travail de bornage lui permet ensuite de déterminer les « quotes-parts indivises de partie commune » qui permettront d’établir le coût des charges dont devra s’acquitter chacun des futurs acquéreurs (selon la taille du logement, l’étage auquel il est situé, la mise à disposition éventuelle d’un parking…). Le tableau réalisé sera ensuite repris par le notaire en charge du dossier dans le but d’établir le règlement de copropriété.

Depuis quelques années, les géomètres-experts interviennent de plus en plus souvent sur des dossiers beaucoup plus complexes dans lesquels plusieurs législations entrent en jeu. Matthias Külker ouvre une autre chemise jaune, beaucoup plus épaisse. Il s’agit-là d’une vaste opération immobilière sur un terrain qui appartient à une ville voisine. À ce sujet, il est à noter que les lois de décentralisation en France ont aboutit à transférer certaines compétences aux collectivités territoriales, notamment en matière d’aménagement urbain, ce qui conduit les élus locaux à s’entourer de spécialistes du foncier comme le géomètre-expert pour leurs grands chantiers de construction ou de réhabilitation de quartiers. En l’occurrence, l’enjeu de ce dossier, c’est la mixité sociale, en adéquation avec la loi SRU du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. « L’idée est de créer un bâtiment dédié à une opération sociale et cinq autres qui seront des copropriétés, en intégrant des commerces, des jardins, une voie publique », explique Matthias Külker, « et non de faire un ghetto avec seulement des habitations pour personnes à bas revenus ». Or, pour réaliser un tel quartier, le travail du géomètre-expert ne se limite pas au seul bornage du quartier en fixant les « héberges » qui marquent la séparation entre les bâtiments voisins, ni à délimiter les lots privatifs des parties communes. Il lui faut répondre à la demande des futurs acquéreurs des commerces qui, pour des raisons financières et pratiques, ne souhaitent pas que leur structure soit intégrée à la copropriété. Il doit alors découper le bâtiment en tranches et en volumes, c’est-à-dire réaliser une « division volumétrique » qui servira de base pour créer les différents montages juridiques de chacun de ces espaces contigus (cf Interview). « Tout l’enjeu est donc d’organiser cet espace, tant physiquement que juridiquement pour faire vivre ensemble une somme d’individualités », soulignait l’Ordre dans son rapport sur le Congrès biennal de la profession, qui s’est tenu à La Rochelle en septembre 2012.

Un cabinet septuagénaire à l’épreuve du temps
C’est à deux pâtés de maisons de la gare SNCF de Meudon, envahie dès 16h par les adolescents du lycée voisin, que se situe le cabinet de Matthias Külker, dans un petit bâtiment blanc de deux étages. En poussant le portillon, on y découvre un univers très masculin et de grands espaces de travail qui tiennent plus du « schéma de la vieille structure de cabinet de géomètre » pour reprendre les termes du directeur, que de l’open space moderne de certaines structures parisiennes. Qu’importe, ici chacun est concentré sur son poste à dessiner des plans sur ordinateur à partir des mesures relevées alors que la moitié de l’effectif est partie sur...

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