Démembrement de la propriété : droit réel de jouissance spéciale

Cet arrêt rendu par la troisième chambre civile est promis à un retentissement particulier du fait de sa future publication dans le rapport annuel de la Cour de cassation, d’autant qu’il éclaire de façon significative l’importante question de l’exhaustivité de la liste des droits réels énumérés par la loi (V. J.-L. Bergel, Du numerus clausus des droits réels ?, RDI 2010. 409 ).

Au cas d’espèce, le litige était relatif à la vente d’un immeuble consentie en 1932 par une fondation dont l’objet est, notamment, de préserver le patrimoine lié à la poésie. Le contrat prévoyait de réserver la jouissance d’une partie du bien cédé au vendeur qui occupait les locaux concernés depuis sa création. Plus de soixante-dix ans plus tard, l’acquéreur avait demandé en justice l’expulsion de la fondation et l’indemnisation du préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre des locaux. Accédant à cette demande, les juges du fond avaient estimé que le droit qui résultait de l’acte de vente devait être qualifié de droit d’usage et d’habitation. Ils s’étaient ensuite basés sur le fait que « les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit » (C. civ., art. 625) pour décider que le droit conféré à la fondation était éteint dans la mesure où l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne peut durer que trente ans (C. civ., art 619). Ce délai étant expiré au moment où l’action avait été engagée, le vendeur ne pouvait continuer à occuper les lieux. La Cour de cassation avait donc à répondre à la question de la qualification du droit conventionnellement prévu par les parties dans l’acte de vente. Censurant le raisonnement de la cour d’appel, elle décide qu’il résultait de la convention un droit réel de...