Pacte de préférence: date d’appréciation de la mauvaise foi du tiers acquéreur

Le présent arrêt offre l’occasion de compiler, en matière immobilière, les règles relatives au pacte de préférence avec celles régissant la promesse synallagmatique de vente. En l’espèce, la bénéficiaire d’un pacte de préférence poursuivait sa substitution dans les droits des acquéreurs qui avaient contracté en violation du pacte. La vente litigieuse avait fait l’objet d’une promesse synallagmatique conclue avec le promettant, réitérée quelques mois plus tard par acte authentique.

Les juges du fond accédèrent à cette demande, se plaçant à la date de réitération du « compromis » pour relever la mauvaise foi de l’acquéreur, qui connaissait, par l’intermédiaire de son notaire, l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Cette appréciation est censurée au visa des articles 1583 et 1589 du code civil : la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à la date de sa réitération par acte authentique. Il n’en aurait été autrement que si les parties avaient fait de cette réitération un élément constitutif de leur engagement, ce que les juges du fond n’avaient pas constaté en l’espèce.

La solution s’inscrit dans la logique du revirement du 26 mai 2006. Rompant avec sa jurisprudence traditionnelle, la Cour de cassation a en effet décidé, par un arrêt remarqué, que le bénéficiaire d’un pacte de préférence était en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à condition toutefois de démontrer que ce tiers avait connaissance, au moment où il a contracté, de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Ch. mixte, 26 mai 2006, D. 2006. Jur. 1861, notes Gautier et Mainguy  ; ibid. Pan. 2644, obs. Fauvarque-Cosson  ; RTD civ. 2006. 550, obs. Mestre et Fages  ; AJDI 2006. 667  ; Rev. sociétés 2006. 808, obs. Barbièri  ; GAJC, 12^e éd., 2008, p. 653, obs. Terré et Lequette  ; JCP 2006. II. 10142, note Leveneur ; ibid. I. 176, n^os 1 s., obs. Labarthe ; JCP N 2006. 1256, note Thullier ;...