Détention précaire, transmission de l’immeuble et protection possessoire

En marge d’une cession de fonds de commerce (un restaurant), des vendeurs autorisent leurs acheteurs à utiliser, pour les besoins de leur exploitation, une aire de stationnement située sur une parcelle leur appartenant. Cette parcelle ayant fait l’objet de deux ventes successives, les derniers acquéreurs en date interdisent l’accès à l’aire de stationnement au moyen d’une clôture et de poteaux en béton. Troublés dans leur exploitation, les détenteurs introduisent une action en réintégration.

Les juges du fond accueillent cette demande, retenant que les détenteurs bénéficiaient d’un titre justifiant leur détention (l’acte notarié constatant la vente du fonds de commerce mentionnait l’autorisation accordée aux acquéreurs d’utiliser l’aire de stationnement litigieuse) et qu’ils n’avaient aucun lien de droit avec les sous-acquéreurs de la parcelle, n’ayant été appelés à aucune des ventes successives.

Cette solution est censurée au visa de l’article 2282 ancien du code civil (nouv. art. 2278 c. civ.) : la protection possessoire n’est accordée au détenteur précaire que contre tout autre que celui duquel il tient ses droits. Or, pour la Cour de cassation, en cas de vente d’un immeuble dont le propriétaire avait conventionnellement accordé la détention a un tiers, l’ayant cause acquéreur devient celui de qui le détenteur tient...