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Preuve de la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement

Lorsqu’ils exercent la faculté que leur offre l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité décennale automatique, les colotis doivent manifester leur volonté non équivoque de donner aux règles qu’il contient une valeur contractuelle. La Cour de cassation retient une appréciation relativement stricte des actes permettant de reconnaître la « contractualisation » du règlement de lotissement.

par Delphine Peletle 8 avril 2019

En l’espèce, le propriétaire d’une maison individuelle située dans un lotissement fait réaliser des travaux d’extension de son bien, après obtention d’un permis de construire. Deux de ses voisins contestent la conformité de la construction au règlement du lotissement. Après expertise, ils l’assignent en démolition et en indemnisation.

L’action contractuelle diligentée contre le propriétaire de l’ouvrage litigieux est rejetée au fond, au motif que les dispositions du règlement de lotissement n’ont pas été contractualisées. Les voisins forment alors un pourvoi en cassation, en se prévalant de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Celui-ci octroie aux colotis la faculté de conserver le règlement du lotissement, en lui conférant un caractère contractuel, afin d’échapper à la caducité automatique qui le frappe après un délai de dix ans. Les demandeurs reprochent à la cour d’appel de n’avoir pas tenu compte du fait que les colotis avaient manifesté leur volonté de contractualiser les règles d’urbanisme, comme cela ressortait notamment des termes d’un procès-verbal d’assemblée générale et de l’adoption d’un cahier des charges complémentaire qui avait amendé les règles ainsi maintenues.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve les juges du second degré d’avoir considéré que les colotis n’avaient pas expressément manifesté leur volonté de contractualiser les règles contenues dans le règlement du lotissement. La haute juridiction note à ce titre que l’existence d’une clause dans l’acte de vente stipulant que l’acquéreur avait reconnu avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et qu’il s’engageait à s’y conformer « ne suffisait pas à caractériser une volonté non...

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