De la présence de clauses abusives dans certains droits internes de la copropriété

Dans un arrêt rendu le 27 octobre 2022, la Cour de justice de l’Union européenne rappelle qu’un copropriétaire peut être qualifié de consommateur dans sa relation contractuelle avec un syndic de copropriété pour l’application des règles de protection contre les clauses abusives pourvu que le copropriétaire puisse être qualifié de partie au contrat en droit interne.

par Cédric Hélaine, Docteur en droit, Juriste assistant placé auprès du premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provencele 8 novembre 2022

Jusqu’où ira l’extension de la protection des consommateurs contre les clauses abusives ? Cette question semble agiter de près ou de loin toutes les juridictions des États membres de l’Union européenne depuis la directive 93/13/CEE. Craintives de ne pas interpréter de manière harmonisée ce texte fondateur, les juridictions nationales n’hésitent plus à opérer systématiquement des renvois préjudiciels, phénomène expliquant l’explosion des questions éponymes que nous croisons actuellement dans nos colonnes. À titre d’illustration, nous avons rencontré cette problématique ces dernières semaines à propos des conventions d’honoraires d’avocat (CJUE 22 sept. 2022, aff. C-335/21, Dalloz actualité, 3 oct. 2022, obs. C. Hélaine), des dépens engagés par le consommateur (CJUE 22 sept. 2022, aff. C-215/21, Dalloz actualité, 30 sept. 2022) mais également au détour de la notion de bonne foi (CJUE 13 oct. 2022, Nova Kreditna Banka Maribor, aff. C-405/21, Dalloz actualité, 19 oct. 2022 obs. C. Hélaine ; D. 2022. 1853 ). Aujourd’hui, c’est le droit immobilier qui nous occupe, à savoir plus précisément la relation contractuelle entre un copropriétaire non professionnel et un syndic de copropriété qui existe dans certains droits internes comme c’est le cas en Bulgarie. L’arrêt du 27 octobre 2022 rendu par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) évoque donc un croisement original entre droit des contrats, clauses abusives et contentieux immobilier. Rappelons les faits pour comprendre comment l’affaire a été portée devant la Cour de justice. En vertu d’un contrat relatif à l’entretien des parties communes d’un immeuble conclu le 9 janvier 2012, un syndic est missionné dans ce cadre par les copropriétaires dudit immeuble. Chaque copropriétaire doit alors verser des charges annuelles conventionnellement fixées. Voici qu’un copropriétaire ne paie pas ces sommes : le syndic le met donc en demeure de s’acquitter des échéances non réglées. Le syndic saisit ensuite le Rayonen sad Nesebar (le tribunal d’arrondissement de Nessebar en Bulgarie) afin de voir condamner le copropriétaire au paiement des sommes non réglées ainsi qu’à des sommes dues à titre d’indemnité pour le retard de paiement. Mais le défendeur à l’instance argue devant la juridiction que le contrat de syndic comporte certaines clauses abusives notamment au paragraphe 12 de celui-ci obligeant le consommateur à payer une indemnité de retard excessivement élevée sans que le texte de la clause ne soit clair ou compréhensible. Le copropriétaire argue donc avoir la qualité de consommateur et qu’en présence d’un contrat sans négociation individuelle des parties copropriétaires, il peut avancer la protection des clauses abusives tirées de leur transposition en droit bulgare. La juridiction saisie est perplexe sur une telle qualification. Elle décide donc de surseoir à statuer pour poser trois questions préjudicielles.