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Droit de préemption du preneur commercial et vente d’un immeuble en liquidation judiciaire

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une vente de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire, cette vente est faite d’autorité de justice. Par conséquent, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, accordant notamment un droit de préemption au locataire dans le cas où le propriétaire d’un local commercial envisage de le vendre, ne sont pas applicables. Or, puisqu’il ne peut préempter, le locataire est irrecevable à former un recours contre l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de l’immeuble, ses droits et obligations n’étant pas affectés par la décision.

La réalisation des actifs d’un débiteur placé en liquidation judiciaire est strictement encadrée. S’agissant des actifs immobiliers, le juge-commissaire peut éventuellement autoriser leur vente de gré à gré (C. com., art. L. 642-18). Dans ces hypothèses, la vente est parfaite dès l’ordonnance du juge l’autorisant et à condition qu’elle ait acquis force de chose jugée. Cette dernière condition est décisive, car un recours contre l’ordonnance du juge-commissaire est possible et doit être formé devant la cour d’appel (C. com., art. R. 642-37-1).

La nature de ce recours peut être trompeuse. Bien qu’il soit porté devant la cour d’appel, il ne peut véritablement être qualifié « d’appel ». En effet, si cette qualification est exclue, c’est que le recours permis par l’article R. 642-37-1 du code de commerce est ouvert, non seulement aux parties à la décision prononcée par le juge-commissaire, mais également aux tiers à condition que leurs droits et obligations soient affectés par l’ordonnance décidant de la cession de l’actif (Com. 18 mai 2016, n° 14-19.622 P, Dalloz actualité, 2 juin 2016, obs. X. Delpech ; D. 2016. 1132 ; ibid. 2244, chron. F. Arbellot, A.-C. Le Bras, T. Gauthier et S. Tréard ; RTD com. 2016. 856, obs. J.-L. Vallens  ; 3 avr. 2019, n° 17-28.954 P, Dalloz actualité, 18 juin 2019, obs. X. Delpech ; D. 2019. 758 ; RTD com. 2019. 772, obs. J.-L. Vallens ).

C’est notamment sur cette notion de tiers dont les droits et obligations sont affectés par l’ordonnance du juge-commissaire que s’articule l’arrêt sous commentaire.

En l’espèce, par une ordonnance du 7 mai 2019, la vente de gré à gré d’un immeuble d’une société en liquidation judiciaire a été autorisée par le juge-commissaire désigné au sein de cette procédure au profit d’une autre société. Cette ordonnance n’a fait l’objet d’aucun recours. Parallèlement, le notaire chargé de la rédaction de l’acte de cession a notifié le projet de vente au locataire de locaux commerciaux situés dans l’immeuble et l’a informé de l’existence à son profit d’un droit de préemption (C. com., art. L. 145-46-1). Le locataire a confirmé, le 6 juin 2019, son souhait d’exercer ce droit.

Par une requête du 4 novembre 2019, le liquidateur a saisi le juge-commissaire pour lui exposer la difficulté liée à l’exercice par le locataire de son droit de préemption. Selon le mandataire, la vente de l’immeuble dans le cadre de la liquidation judiciaire emportait une exemption au droit de préférence du preneur commercial. Or, le 18 décembre 2019, le juge-commissaire a rétracté l’ordonnance du 7 mai et a ordonné l’ouverture d’un nouvel appel d’offres pour l’acquisition de l’immeuble en précisant que le locataire ne disposait pas d’un droit de préemption sur...

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