Immobilier, Construction et Urbanisme | Bail

Selon les chiffres définitifs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), en 2009, les loyers d’habitation du secteur locatif privé de l’agglomération parisienne ont augmenté de 2,9 % (en avril, les premiers chiffres faisaient état d’une hausse de 2,8 %, V. Dalloz actualité 13 avr. 2010 isset(node/135426) ? node/135426 : NULL, 'fragment' => isset() ? : NULL, 'absolute' => )) .'"'>135426).
Avec la hausse des loyers la plus faible depuis 2001, 2009 confirme le repli constaté en 2008, la progression restant toutefois supérieure à la valeur moyenne de l’indice de référence des loyers (IRL) : + 2,2 %.

Si le dernier cessionnaire est contractuellement tenu des obligations du cédant, les manquements des précédents preneurs dans l’entretien des locaux ne peuvent lui être reprochés par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail.

Le fait que le locataire ne s’en soit pas prévalu dans son congé ne le prive pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît la loi d’ordre public. Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer clairement la somme réclamée au preneur.

Lorsque les dispositions d’ordre public de l’accord du 9 juin 1998 ne sont pas respectées, l’offre de vente et le congé pour vendre délivrés au locataire sont nuls. En conséquence la vente est elle-même frappée de nullité.

La disposition permettant au preneur de faire suspendre les effets de la clause résolutoire en obtenant des délais de grâce répond à un motif d’intérêt général et sa mise en œuvre est entourée de garanties suffisantes.

Victime d’infiltrations d’eaux usées (imputables au bailleur et à un voisin), le locataire d’un local commercial à usage de discothèque reprochait aux juges du fond d’avoir appliqué un coefficient de vétusté, lui faisant « perdre » plus de 3 000 € (moyen, p. 4), motif pris du défaut d’exploitation du fonds de commerce depuis plusieurs années, de l’âge avancé des installations existantes, de l’absence de projet d’aménagement en cours ou sur le point de commencer et du défaut de volonté du preneur de relancer son commerce.

Par un arrêt du 16 juin 2010, la troisième chambre civile confirme que la créance invoquée sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural par les héritiers du preneur entrant, qui a son fait générateur dans des paiements effectués au preneur sortant antérieurement au jugement ouvrant la procédure de règlement judiciaire le concernant, doit être considérée comme éteinte, les demandeurs n’ayant pas établi la production de leur créance à la procédure collective.

Rendue en application de l’article 15 de la délibération n° 094 du 8 août 2000 relative à la révision du loyer des baux commerciaux en Nouvelle-Calédonie, la solution dégagée par l’arrêt du 16 juin 2010 est de portée générale, le texte incriminé étant, sur ce point, identique à l’article R. 145-25 du code de commerce.
Alors que, selon ces textes, les mémoires doivent contenir une copie de la demande en fixation du prix du bail révisé, se posait la question des conséquences qu’il convient d’assigner à l’oubli de cette mention.