Immobilier | Bail rural

L’insertion d’une clause de reprise sexennale peut être demandée à tout moment par le bailleur, après un premier renouvellement du bail, et non nécessairement à une date proche du renouvellement et n’est pas soumise à une condition tenant à sa bonne foi.

Si, à son décès, le preneur à bail rural ne laisse aucun conjoint, ascendant ou descendant participant à l’exploitation ou ayant effectivement participé à l’exploitation au cours des années précédant le décès, le droit au bail passe, sauf résiliation de la part du bailleur dans le délai de six mois, à ses héritiers ou légataires universels. Ce droit peut être attribué à l’un d’eux par le tribunal paritaire, qui, en cas de demandes multiples, se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir.

Lorsqu’un bailleur consent des baux ruraux, portant sur les mêmes parcelles, successivement à deux preneurs distincts, l’action en expulsion est une action banale pouvant être intentée par le second preneur auquel les baux du premier ne pourront être opposés que s’ils ont date certaine.

Les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.

En cas de pluralité de baux ruraux, l’article L. 642-1, alinéa 3, du code de commerce doit être interprété comme permettant au tribunal de disposer d’un pouvoir d’appréciation de l’offre ou de la proposition qui répond le mieux aux objectifs de maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de maintien de l’emploi et d’apurement du passif.

Le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail.

Le congé pour âge est privé d’effet par la cession du bail rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du code civil.

Le preneur dont le bail a été annulé et est censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds.

Le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement.

Les échanges amiables d’immeubles ruraux, même en l’absence d’un périmètre d’aménagement, constituent un mode d’aménagement foncier rural, reposant sur le principe d’équivalence des attributions, dès lors les coéchangistes ne peuvent déroger, sans l’accord du preneur, au report du bail rural sur les parcelles acquises par le bailleur.