Immobilier | Bail commercial (Obligations générales des parties)

Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux. Il doit constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du locataire. 

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Le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de sommes échues antérieurement à la vente, sans que celui-ci ne puisse lui opposer une clause de subrogation.

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Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

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En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, en ce compris la perte de chance d’exploiter dans de meilleures conditions et, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution, sous réserve dans le dernier cas que les travaux soient effectivement réalisés par la suite.

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Le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance pendant les périodes de fermeture administrative liées au covid-19 ; le preneur ne peut se prévaloir de la force majeure pour ne pas payer ses loyers pendant ces périodes ; la fermeture des commerces ne peut être assimilée à une perte de la chose et l’obligation de payer les loyers n’était pas sérieusement contestable.

Le défaut de permis de construire d’un local commercial constitue un manquement pour le bailleur à son obligation de délivrance.