Immobilier | Expropriation pour cause d'utilité publique (Évaluation du préjudice)

Tout en rappelant le principe selon lequel seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la Cour de cassation juge, et c’est une nouveauté, qu’alors même que l’action publique en démolition serait prescrite, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation.

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Le relogement du propriétaire occupant le bien exproprié constitue une réparation partielle en nature du préjudice subi du fait de l’expropriation, dont la valorisation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

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Le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de son éviction anticipée définitive en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions.

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Seules les servitudes et restrictions administratives à caractère permanent devant être prises en compte pour l’évaluation des terrains à bâtir, la servitude tenant à l’existence d’un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global, qui a un caractère provisoire et devient inopposable au propriétaire par le seul écoulement du temps, ne constitue pas un élément de moins-value et n’a pas à être prise en compte pour l’évaluation du terrain. 

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Quels droits garantir aux copropriétaires minoritaires dans le cadre de la procédure de fixation de l’indemnité d’expropriation ? En particulier, doivent-ils bénéficier de la possibilité de faire appel lorsque le prix fixé ne leur convient pas ? La Cour européenne a eu à répondre à ces questions au début du mois de mai, dans une affaire concernant directement la France.

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Dès lors que l’immeuble exproprié a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, les règles d’évaluation de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sauraient être écartées au motif qu’il existe un doute sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien.

Lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC, est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Dès lors que dans une action relative à la seule expropriation de parties communes, le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot, il ne peut en conséquence se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété.

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Lorsque l’expropriation porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé à l’indemnisation de la perte de revenus locatifs.

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La décision rendue le 22 mars 2022 par le Conseil d’État, selon laquelle les recettes attendues de la vente future des terrains et de l’opération d’expropriation n’ont pas à être incluses dans le dossier soumis à enquête publique, ne constitue pas un changement des circonstances de droit de nature à affecter la constitutionnalité des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.