Immobilier, Construction et Urbanisme | Bail

Au 1^er trimestre 2011, l’indice de référence des loyers (IRL) tel que modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat (également appelé IRL 2) s’élève à 119,69, soit une hausse annuelle de 1,60 % (Informations rapides de l’INSEE, n° 96, 14 avr. 2011).

Selon les premières estimations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), en 2010, « les loyers d’habitation du parc locatif privé ont augmenté en moyenne (tous locataires) en 2010 de 1,4 % dans l’agglomération parisienne et de 0,7 % dans les agglomérations de province suivies par l’observatoire. Cette hausse est de loin la plus faible de la décennie », alors que, dans la même période, la progression de l’IRL a avoisiné 0,4 %.

L’ICC du quatrième trimestre 2010, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l’INSEE, n° 91, 8 avr. 2011) et pris en compte à l’occasion de la révision et du renouvellement des baux commerciaux en application des articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce, s’élève à 1 533, soit une hausse de 1,73 % sur un an, de 4,00 % sur trois ans et de 34,47 % sur neuf ans.

L’article L. 411-64 du code rural qui autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail pour un preneur ayant atteint l’âge de la retraite n’est pas discriminatoire et répond à un motif d’intérêt général de politique agricole interdisant d’y voir une atteinte injustifiée à la liberté d’entreprendre.

La notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail d’habitation au préfet n’est pas requise lorsque c’est le locataire qui a pris l’initiative de cette résiliation et que l’action introduite par le bailleur ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre.

Alors que l’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur de la chose louée d’expulser le locataire en présence d’un bail authentique ou ayant acquis date certaine, une jurisprudence constante étend cette interdiction au propriétaire ayant eu connaissance du bail avant la vente (Civ. 3^e, 12 mars 1969, Bull. civ. III, n° 217 ; 20 juill. 1989, Bull. civ. III, n° 169 ; Defrénois 1990. 494, obs. Vermelle ; 10 déc. 1997, RDI 1998. 303, obs. Collart-Dutilleul ).

Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité.

L’attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l’époux qui en était co-titulaire ne constitue pas une cession de bail, mais un partage.

Au sommaire du n° de mars ((en ligne sur http://dalloz.fr et feuilletable sur http://dalloz-revues.fr) :

Le Point de vue de M. Benjamin Robine, expert immobilier, intitulé « Le cinéma devient légalement monovalent » ;

Une étude de M. Jean-Pierre Dumur, expert agréé par la Cour de cassation, intitulée « Valeur locative et décapitalisation » ;

L’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer.