Immobilier, Construction et Urbanisme | Copropriété et ensembles immobiliers

Dans le domaine de la copropriété, les contentieux relatifs aux impayés de charges sont les plus fréquents. Devant le tribunal de grande instance, la durée de la procédure est de plus d’un an et demi.

Un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot. Par suite, la superficie du jardin ne doit pas être prise en compte dans le mesurage « loi Carrez ».

La création d’une unité d’habitation ne suffit pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété - et, par voie de conséquence, de la loi « Carrez » -, dès lors que l’acheteur n’a pas acquis la totalité des lots. Dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic a le pouvoir et l’obligation de faire respecter la loi qui est d’ordre public et le règlement de copropriété. En cas de violation de ces obligations, il peut engager sa responsabilité. Il a donc intérêt à agir pour faire respecter les dispositions relatives aux conditions de convocation d’une assemblée. Une assemblée générale convoquée par le président du conseil syndical de manière irrégulière ne saurait valablement se tenir et délibérer.

Les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de travaux décidés par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes à usage privatif et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots de la copropriété.

Une pièce aménagée au sous-sol à la suite de travaux autorisés par la copropriété doit être incluse dans le calcul de la superficie du lot dès lors qu’elle ne constitue pas une cave et que sa hauteur est supérieure au seuil légal.

La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice.

Le défaut de convocation d’un copropriétaire ne rend pas l’assemblée ou les décisions prises inexistantes mais annulables. La règle selon laquelle le délai de forclusion s’applique aux actions ayant pour objet de contester les décisions d’assemblée même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, s’applique lorsque l’irrégularité est découverte postérieurement à l’expiration du délai pour agir.

En l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, les décisions de supprimer le service de concierge ainsi que la modification d’affectation et la cession de la loge peuvent être valablement adoptées à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.