Immobilier, Construction et Urbanisme | Bail

Les députés se sont notamment penchés sur la durée du bail, la définition de la convention d’occupation précaire, l’application du statut des baux commerciaux aux étrangers, sur la sanction applicable en cas de non-respect d’une disposition d’ordre public et sur la forme du congé.

Bénéficie d’un préavis réduit le preneur qui délivre congé deux mois après avoir retrouvé du travail. Le paiement sans protester du loyer augmenté pendant un an et demi ne vaut renonciation tacite à l’interdiction de réviser un bail verbal. Un état des lieux dressé plus de deux mois après le départ prévu du locataire est dénué de force probante.

Le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises. La détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés.

Un bailleur social qui, outre la consultation obligatoire prévue par l’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986, a procédé à une consultation individuelle facultative des locataires prévue par l’article 42 de cette loi, ne peut exiger une augmentation de loyers qui n’a pas été approuvée par ces derniers. 

Doit être annulé le bail conclu par le preneur dans la croyance erronée qu’il permet l’exercice de son activité sans concurrence dans un centre commercial, perspective d’une situation avantageuse, prise en compte dans la détermination du prix du bail et constituant une qualité substantielle de la chose louée, comprise dans le champ contractuel et exempte d’aléa.

Le texte adopté par le Sénat en deuxième lecture le 31 janvier 2014 modifie sensiblement les dispositions votées par les députés le 16 janvier en matière de bail d’habitation et de copropriété. Il sera examiné en commission mixte paritaire le 11 février.

Ni l’acceptation par le bailleur, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par le locataire et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré, seul exigible avant renouvellement, ni le silence gardé postérieurement ne manifestent sans équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement.

Lorsque des constructions sont édifiées par le locataire, avec l’assentiment du propriétaire et en l’absence de toute convention réglant leur sort, l’article 555 du code civil doit régir les rapports des parties en fin de bail.