Immobilier, Construction et Urbanisme | Bail

Nous revenons sur un arrêt rendu il y a quelques mois qui, bien que non publié au Bulletin, fait figure d’arrêt de principe, selon lequel l’absence de communication d’un état des risques de moins de six mois n’entraîne la résolution du bail que lorsque ce manquement est d’une gravité suffisante.

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Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire du local n’est pas soumis à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil.

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Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire.

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Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. 

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Par l’effet combiné de la loi du 6 juillet 1989, de la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 modifiée et d’un arrêté du préfet de Corse du 11 octobre 2022, au 4^e trimestre 2023, l’augmentation de l’indice des loyers de référence s’établit à 3,50 %, sauf en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte (+ 2,49 %) et en Corse (+ 2,00 %).

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Le critère de décence du logement tenant à la performance énergétique de celui-ci répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent et le critère tenant à sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre répond à l’objectif de valeur constitutionnelle de protection de l’environnement.

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Au troisième trimestre 2023, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) augmente de 6,12 %, l’indice des loyers commerciaux (ILC) de 5,97 % et l’indice du coût de la construction (ICC) de 3,39 %. La variation de ce dernier dépasse toutefois 25 % sur neuf ans.

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Lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

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Si le bailleur peut obtenir la déchéance du droit au maintien dans les lieux du locataire qui dispose d’un autre local, même indécent, il incombe au juge du fond de répondre au preneur faisant valoir que ce logement ne répond pas à ses besoins dès lors que son occupation imposerait un changement profond dans ses conditions d’existence.